“임대인이 개인회생 신청?! 전세보증금 안전할까?”

상황을 요약하면,

→ 전세 계약 만료 + 임대인 개인회생

• 전세보증금: 2억 4천만 원
• 계약 만료일: 2025년 2월
• 현재 상태: 계약 종료 후에도 퇴거하지 않고 거주 중
• 임대인: 카드빚 약 8천만 원 연체 → 개인회생 신청
• 세입자(나): 전입신고 완료, 확정일자 있음 (선순위 임차인)

이런 경우, 보증금은 돌려받을 수 있나요?

결론부터 말씀드리면, 보증금을 전액 돌려받을 가능성이 높습니다.
그 이유는 다음과 같습니다:

1. 선순위 임차인이면 보호받습니다

• 전입신고 + 확정일자를 모두 갖춘 세입자는 법적으로 우선 보호를 받습니다.
• 임대인이 개인회생을 하더라도, 임차인 보증금은 최우선 변제 대상입니다.

2. 개인회생은 담보채권에 영향을 주지 못합니다

• 아파트 전세보증금은 일종의 담보채권입니다.
• 개인회생 절차가 진행되더라도, 해당 부동산이 매각될 경우 세입자는 우선적으로 보증금을 받을 권리가 있습니다.

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*주의해야 할 2가지 상황

전세보증금을 지키기 위해서는 아래 2가지를 반드시 기억하세요.

1. 전출하면 대항력 사라짐

• 이사할 때 보증금을 돌려받기 전까지 전입신고를 옮기면 안 됩니다.
• 전출하는 순간, 법적 보호를 상실하게 됩니다.

2. 집이 경매에 넘어갈 가능성

• 임대인이 파산 또는 계속해서 채무불이행 상태라면, 부동산이 경매에 넘어갈 수 있습니다.
• 이때 낙찰가가 낮으면 보증금을 일부만 돌려받을 수도 있으니 유의하세요.

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보증금을 지키는 3가지 방법

1. 내용증명 발송

임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내 법적 대응 준비를 하세요.

이는 나중에 경매 등 절차에서 중요한 자료가 됩니다.

2. 임차권 등기명령 신청

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면, 임차권 등기명령을 법원에 신청하세요.

전출하더라도 대항력을 유지할 수 있는 중요한 절차입니다.

3. 경매 신청 대비

보증금 반환이 계속 지연된다면, 주택을 경매에 넘기는 ‘임의경매’를 신청할 수 있습니다.

선순위 임차인은 낙찰대금에서 먼저 변제를 받을 수 있습니다.

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그래서 결론은, 보증금을 지킬 수 있습니다!!

임대인이 개인회생을 하더라도, 전세보증금은 대항력 + 확정일자가 있다면 충분히 보호받을 수 있습니다.
다만, 절대 보증금 받기 전 전출 금지, 그리고 필요시 임차권 등기, 내용증명, 경매 신청까지도 고려해야 합니다.

전세 계약 만료 후 보증금을 받지 못하고 있다면, 지금 바로 법적 절차를 준비하시고, 보증금을 안전하게 지키세요.